商铺是经济交易的重要载体。商铺租赁一般费用较高，但是因为其功能定位较为特殊，所以人流量大，消费水平高，只要经营得当，可以获得的经济收益是非常可观的。但由于很多人没有经验，在租赁商铺的过程中入了坑。本文将重点为您解析如何避开这些“坑”。

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　　一、签订主体用公司，有限责任防连带

　　根据《公司法》的规定，一般情况下，股东仅在其认缴的出资额范围内对公司的债务承担责任。这是公司“有限责任”的制度精髓，可以避免投资者因一次投资失败而陷入绝境。

　　不少经营者并不理解公司“有限责任”的意义，经常使用股东个人名义签订租赁合同，相关款项的支付也通过私人银行账户进行，所注册的公司仅仅作为办理相关证照使用，这不仅会使公司及股东个人面临财税方面的风险，更会增加股东个人的债务风险。

　　根据我国《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。鉴于我国大量中小企业大多没有建立完善的财务管理制度这一现实情况，股东要想证明公司财产独立于股东自己的财产难度颇大，故设立公司时不宜只有一名股东。

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　　二、承租条件先明确，白纸黑字做凭据

　　实践中，不少经营项目对物业有特定的要求，承租人在与出租人进行前期协商时，要向出租人明确说明自己对租赁物业的要求，并详细查看租赁物业的相关图纸，必要时请专业人士评估或向专业部门进行核实，以确认租赁物业是否符合经营要求。

　　需要特别提醒承租人注意的是，除了提前沟通和现场踏勘之外，相关承租条件不能仅进行口头约定，需要白纸黑字写入租赁合同或其他书面文件并妥善保管，该等文件将成为应对可能产生的争议的重要证据。

　　三、合同条款要重视，违约责任别太重

　　对于商铺租赁双方而言，一份完善的商铺租赁合同对于保证各自的权利义务均非常重要。实践中，大部分租赁合同均倾向于保护出租人的利益，尽管法律规定在某些条件下格式条款将被认定为无效，但现实是，商铺租赁合同中在承租人眼中“不公平”的条款或所谓的“霸王条款”，在大部分情况下达不到法律规定的可以被认定为无效的程度，人民法院不会轻易否定其效力。

　　有鉴于此，在可能的情况下，承租人在签订合同之前还是要尽量争取对自己有利的条款，删除或修改对自己极端不利的条款，尤其是过于严重的违约责任条款，以及轻易就可能触发的解约条件等。

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　　四、终止经营要果断，解约撤场不能少

　　就解约条件无法达成一致的情况下，承租方如果确定要终止经营，应当果断发函解除合同，主动清场，将物业恢复至可使用的状态，并返还钥匙等物品。否则，在合同正式解除之前，将视为合同继续在履行，承租方还应当就该期间继续支付租金，而在腾退之前，将视为房屋因承租人的原因无法使用，承租人还应当向出租方支付场地占用损失。

　　需要说明的是，在没有法定或约定的解除权的情况下，如果出租人对承租人的解除行为有异议，承租人单方发函并能起到合法解除合同的效果，通常会被视为违约解除，不过在此种情况下，法院一般也不会判令租赁合同继续履行，而是会根据合同约定和案件实际情况来考量违约责任的承担问题。也就是说，上述动作并不能让承租人免除违约责任，其作用在于尽量降低承租人的违约责任。

　　五、出现纠纷早协商，专业律师来帮忙

　　律师的作用不仅仅是维权当事人的合法权益，更重要的是能够预防风险，规避掉不必要的风险，事半功倍。

　　商铺租赁合同法律风险的防范以及相关纠纷的处理还有很多其他的注意事项，而具体的个案又具有特殊性，故以上意见仅供参考，在具体的商铺租赁合同相关事宜或纠纷的处理过程中，还请提前咨询专业的律师。
 

撰稿：陈淑红
类型：B 类稿
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓